Региональная
учебная лаборатория
финансовой грамотности

Договор с застройщиком

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

2. Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

3. Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

• Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.
• Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.
•  Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже

Минусы

• Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
•  Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Договор эскроу

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Какой порядок действий?

1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства через эскроу.

• Список таких банков можно проверить на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

2. Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, вы можете взять кредит в том же или другом банке и перечислить его на счет эскроу.

3. Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию и не начнет выдавать ключи от квартир.

4. По закону застройщик получает доступ ко всем счетам эскроу по проекту, как только передаст квартиру в собственность хотя бы одному покупателю. С этого момента строительная компания считается собственником всех денег дольщиков.

5. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

• Риски потерять деньги сведены к минимуму. Суммы на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.
• В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.
• Строительные компании получают не деньги дольщиков, а кредиты от банков. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

Минусы

• Схема финансирования через счет эскроу появилась летом 2019 года. Многие застройщики еще не начали новые проекты, а завершают прежние. Они продолжают пользоваться старой моделью — через прямые договоры с покупателями. Поэтому купить почти достроенную квартиру через счета эскроу вряд ли получится.
• Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.
• Даже если у вас есть претензии, например, по качеству строительства или отделки и вы не хотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно переходят к застройщику. Поэтому, хоть вы и защищены от недостроя, застройщика нужно выбирать очень тщательно. Лучше заранее посмотреть дома, которые строительная компания уже сдала, и обратить внимание на качество строительства.